Nye indberetningsregler for ejere af ejendomme i Spanien, der ikke er bosiddende der, træder i kraft for den beregnede ejendomsindkomst for 2026, og de første selvangivelser under de ændrede regler skal indgives i 2027.
Hvis du ejer et feriehjem i Spanien og ikke udlejer det, kan du stadig være skattepligtig til den spanske indkomstskat for ikke-residenter (Impuesto sobre la Renta de no Residentes eller IRNR) af beregnet ejendomsindkomst. Denne indberettes normalt på Modelo 210.
En ny bekendtgørelse, Orden HAC/623/2026, offentliggjort i Spaniens Boletín Oficial del Estado den 23. juni 2026, indfører ændringer af Modelo 210 og de tilhørende indberetningsregler. Disse ændringer er særligt relevante for ejere af spansk ejendom, der ikke er bosiddende i Spanien.
Hvad ændres, og hvornår?
Overgangen er vigtig, fordi indberetningsreglerne for skatteårene 2025 og 2026 er forskellige.
For skatteåret 2025: den nuværende indberetningsperiode gælder fortsat. Modelo 210-selvangivelsen for den beregnede indkomst vedrørende 2025 skal indgives mellem den 1. januar og den 31. december 2026.
Fra og med skatteåret 2026: det nye indberetningsvindue for beregnet indkomst fra beboelsesejendomme løber fra 1. april til 31. december året efter. Selvangivelsen for skatteåret 2026 skal derfor indgives mellem den 1. april og den 31. december 2027.
Den ændrede Modelo 210 gælder også for selvangivelser, der indgives fra den 1. januar 2027, uanset hvilket skatteår de vedrører.
Ejendomsejere bør planlægge i god tid, holde deres dokumentation ajour og undersøge, hvilke indberetningsregler der gælder for netop deres selvangivelse.
Om beregnet ejendomsindkomst
En af de mest almindelige misforståelser blandt ejendomsejere i udlandet er, at ingen lejeindtægter betyder ingen spansk skattepligt.
For ikke-residente personer kan en beboelsesejendom, der holdes til rådighed til eget brug eller står tom, give anledning til skattepligtig beregnet indkomst, selv når der ikke modtages leje.
Beregningen tager normalt udgangspunkt i ejendommens valor catastral (matrikelværdi) og ikke i købsprisen.
Generelt beregnes den beregnede indkomst ved hjælp af en af to procentsatser:
- 1.1% hvor matrikelværdien opfylder kriterierne for en generel revision eller fastsættelse af matrikelværdien inden for den relevante periode.
- 2% for andre ejendomme.
Den præcise sats skal kontrolleres i forhold til ejendommens matrikelvurderingshistorik og de regler, der gælder for det pågældende skatteår. En almindelig kommunal opdatering bør ikke automatisk antages at være tilstrækkelig.
Den resulterende beregnede indkomst beskattes derefter med den gældende skattesats for ikke-residenter. Beløbet skal muligvis justeres efter ejerandelen og den periode, hvor ejeren havde ejendommen eller havde den til rådighed.
Garager, depotrum og separate matrikelnumre
Nogle køb af spansk ejendom omfatter en bolig, en garage og et depotrum. Disse kan have separate matrikelnumre og i visse tilfælde separate skøder.
Ejere bør ikke gå ud fra, at alle tilhørende enheder automatisk er omfattet af indberetningen for hovedboligen.
Den korrekte indberetning afhænger af det juridiske ejerskab, matrikeloplysningerne og de gældende regler for Modelo 210. Hvor separate enheder kan identificeres selvstændigt i skattemæssig henseende, bør deres behandling kontrolleres omhyggeligt for at sikre, at alle relevante ejendomsinteresser medtages.
En gennemgang af skøderne, matrikelnumrene og IBI-dokumentationen kan hjælpe med at afdække mulige udeladelser, før en selvangivelse indgives.
Hvorfor nøjagtige ejendomsoplysninger er vigtige
Den nye Modelo 210 indeholder yderligere felter om ejerandel, antallet af dage, hvor ejendommen var til rådighed for skatteyderen eller udlejet, samt oplysninger om matrikelnummer.
Disse oplysninger gør det særligt vigtigt at sikre, at de oplysninger, der bruges til selvangivelsen, er korrekte og stemmer overens med ejendommens registreringer.
I stedet for udelukkende at støtte sig til sidste års selvangivelse bør ejere undersøge, om der er sket ændringer i ejerskab, matrikeloplysninger, anvendelse af ejendommen eller de gældende skatteregler.
Forkerte eller ufuldstændige selvangivelser kan give problemer med overholdelsen af skattereglerne, så en professionel gennemgang kan være værdifuld, hvis en ejendom omfatter flere enheder, ejerskabet er delt, eller matrikelforholdene er uklare.
Sådan kan Sun Lawyers hjælpe
Hos Sun Lawyers forstår vi, at det kan være forvirrende at håndtere forpligtelser i forbindelse med spansk ejendom fra udlandet, især når indberetningsreglerne ændres.
Vores team kan hjælpe ejere af ejendomme, der ikke er bosiddende i Spanien, med at forstå deres forpligtelser, gennemgå relevant ejendomsdokumentation, kontrollere de oplysninger, der kræves til Modelo 210, og arrangere passende hjælp til skatteindberetning.
Hvis en ejendom omfatter en garage, et depotrum eller en anden separat registreret enhed, kan vi hjælpe med at gennemgå den tilgængelige dokumentation for at fastslå den korrekte indberetning.
Vores mål er at gøre det lettere at eje ejendom i Spanien ved at hjælpe klienter med at forstå deres ansvar og gribe deres skatteforpligtelser an med tillid.
Planlæg i god tid til din næste Modelo 210-selvangivelse
Hvis du ejer en andenbolig eller et feriehjem i Spanien, er det et godt tidspunkt at kontrollere din indberetningssituation og forberede dig på de gældende frister.
Kontakt Sun Lawyers-teamet for rådgivning, der er tilpasset din situation.
Sun Lawyers
E-mail: admin@sun-lawyers.com
Denne artikel giver generel information om spansk beskatning af ejendomme ejet af ikke-residente og erstatter ikke rådgivning baseret på forholdene for den enkelte ejendom. Indberetningsfrister, satser og indberetningskrav bør kontrolleres for det pågældende skatteår.