Für unterstellte Immobilieneinkünfte ab 2026 gelten neue Erklärungsregeln für nicht ansässige Eigentümer; die ersten Erklärungen nach dem neuen Verfahren sind 2027 fällig.
Wenn Sie ein Ferienhaus in Spanien besitzen und es nicht vermieten, können Sie dennoch der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, kurz IRNR) auf unterstellte Immobilieneinkünfte unterliegen. Diese wird in der Regel mit dem Modelo 210 erklärt.
Eine neue Verordnung, die Orden HAC/623/2026, die am 23. Juni 2026 im spanischen Boletín Oficial del Estado veröffentlicht wurde, ändert das Modelo 210 und das Verfahren zu seiner Einreichung. Diese Änderungen sind besonders für nicht ansässige Eigentümer spanischer Immobilien relevant.
Was ändert sich und ab wann?
Der Übergang ist wichtig, weil für die Steuerjahre 2025 und 2026 unterschiedliche Erklärungsregeln gelten.
Für das Steuerjahr 2025: Die bisherige Erklärungsfrist bleibt bestehen. Das Modelo 210 für unterstellte Einkünfte des Jahres 2025 ist zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 einzureichen.
Ab dem Steuerjahr 2026: Die neue Erklärungsfrist für unterstellte Einkünfte aus städtischen Immobilien läuft vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Die Erklärung für das Steuerjahr 2026 ist daher zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 einzureichen.
Das überarbeitete Modelo 210 gilt außerdem für alle ab dem 1. Januar 2027 eingereichten Erklärungen, unabhängig davon, auf welches Steuerjahr sie sich beziehen.
Eigentümer sollten vorausplanen, ihre Unterlagen aktuell halten und prüfen, welche Erklärungsregeln für ihre jeweilige Erklärung gelten.
Was sind unterstellte Immobilieneinkünfte?
Einer der häufigsten Irrtümer ausländischer Immobilieneigentümer ist die Annahme, dass ohne Mieteinnahmen keine Steuerpflicht in Spanien besteht.
Bei nicht ansässigen Privatpersonen kann eine städtische Immobilie, die zur Eigennutzung bereitsteht oder leer steht, steuerpflichtige unterstellte Einkünfte erzeugen, auch wenn keine Miete eingeht.
Grundlage der Berechnung ist in der Regel der valor catastral (Katasterwert) der Immobilie und nicht ihr Kaufpreis.
Im Allgemeinen werden die unterstellten Einkünfte mit einem von zwei Prozentsätzen berechnet:
- 1.1%, wenn der Katasterwert die Voraussetzungen einer allgemeinen Revision oder Neufestsetzung der Katasterwerte innerhalb des maßgeblichen Zeitraums erfüllt.
- 2% für alle anderen Immobilien.
Der genaue Satz ist anhand der Katasterwert-Historie der Immobilie und der für das jeweilige Steuerjahr geltenden Vorschriften zu prüfen. Man sollte nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine routinemäßige kommunale Aktualisierung die Voraussetzungen erfüllt.
Auf die so ermittelten unterstellten Einkünfte wird anschließend der geltende Steuersatz für Nichtresidenten angewendet. Der Betrag muss gegebenenfalls an den Eigentumsanteil und den Zeitraum angepasst werden, in dem die Immobilie gehalten wurde oder dem Eigentümer zur Verfügung stand.
Garagen, Abstellräume und eigene Katasterreferenzen
Manche Immobilienkäufe in Spanien umfassen eine Wohnung, eine Garage und einen Abstellraum. Diese können eigene Katasterreferenzen und in manchen Fällen eigene Eigentumsurkunden haben.
Eigentümer sollten nicht davon ausgehen, dass jede Nebeneinheit automatisch von der Erklärung für die Hauptwohnung erfasst wird.
Die richtige steuerliche Behandlung hängt von den rechtlichen Eigentumsverhältnissen, den Katasterdaten und den Vorschriften zum Modelo 210 ab. Sind einzelne Einheiten steuerlich eigenständig erfasst, sollte ihre Behandlung sorgfältig geprüft werden, damit alle relevanten Immobilienanteile berücksichtigt werden.
Eine Prüfung der Urkunden, Katasterreferenzen und IBI-Unterlagen kann helfen, mögliche Lücken vor der Einreichung der Erklärung zu erkennen.
Warum genaue Immobilienunterlagen wichtig sind
Das neue Modelo 210 enthält zusätzliche Felder zum Eigentumsanteil, zur Anzahl der Tage, an denen die Immobilie dem Steuerpflichtigen zur Verfügung stand oder vermietet war, sowie zur Katasterreferenz.
Umso wichtiger ist es, dass die für die Erklärung verwendeten Angaben korrekt sind und mit den Unterlagen der Immobilie übereinstimmen.
Statt sich nur auf die Erklärung des Vorjahres zu verlassen, sollten Eigentümer prüfen, ob sich Eigentumsverhältnisse, Katasterdaten, die Nutzung der Immobilie oder die geltenden Steuerregeln geändert haben.
Fehlerhafte oder unvollständige Erklärungen können steuerliche Probleme verursachen. Eine fachliche Prüfung kann daher sinnvoll sein, wenn eine Immobilie aus mehreren Einheiten besteht, mehrere Eigentümer hat oder die Katasterlage unklar ist.
Wie Sun Lawyers Ihnen helfen kann
Wir von Sun Lawyers wissen, dass es verwirrend sein kann, die Pflichten rund um eine spanische Immobilie aus dem Ausland zu erfüllen – vor allem, wenn sich die Erklärungsregeln ändern.
Unser Team unterstützt nicht ansässige Eigentümer dabei, ihre Pflichten zu verstehen, die relevanten Immobilienunterlagen zu prüfen, die für das Modelo 210 erforderlichen Angaben zu kontrollieren und eine passende Unterstützung bei der Steuererklärung zu organisieren.
Gehören zu Ihrer Immobilie eine Garage, ein Abstellraum oder eine andere separat eingetragene Einheit, prüfen wir gerne die vorhandenen Unterlagen, um die richtige steuerliche Behandlung festzulegen.
Unser Ziel ist es, den Besitz einer Immobilie in Spanien einfacher zu machen, indem wir unseren Mandanten helfen, ihre Pflichten zu verstehen und ihre steuerlichen Verpflichtungen mit Zuversicht anzugehen.
Ihr nächstes Modelo 210 rechtzeitig vorbereiten
Wenn Sie ein Zweitwohnsitz oder Ferienhaus in Spanien besitzen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, Ihre Erklärungssituation zu prüfen und sich auf die geltenden Fristen vorzubereiten.
Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an das Team von Sun Lawyers.
Sun Lawyers
E-Mail: admin@sun-lawyers.com
Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zur Besteuerung von Immobilien nicht ansässiger Eigentümer in Spanien und ersetzt keine Beratung, die auf die Umstände der einzelnen Immobilie eingeht. Fristen, Steuersätze und Erklärungspflichten sollten für das jeweilige Steuerjahr geprüft werden.